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交完订金，什么时候交首付款？月供是什么时候开始的？

来源：枣庄房产网 2019-11-25 15:03

枣庄房产网讯：1.先查看开发商是否取得了商品房预售资格；从面积、楼层、朝向、户型等方面挑选自己中意的房屋，问清楚是否具备购买资格；
2.需要通过银行贷款先查征信；算好房款支付方式，
3.签定合同，交首付款；
4.等待开发商通知与银行签定贷款合同和抵押合同；
5.等银行放款通知，开始月供。

01
交订金前，先做好二项工作

（1）开发商是否取得商品房预售许可证
预售许可证以栋为单位发放，自己挑选的满意的房源，一定要确认它所在的楼栋已发了预售许可证；
（2）挑选的房源，一定要将它在楼层平面图中的位置与实物进行比对
该套房源处于中间户还是边户，一梯几户，是否南北通透，楼层、朝向和户型怎样，都要搞清楚。
我所在的城市行政主管部门规定，开发商自取得商品房预售许可证之后10日内，必须开盘。
从交付订金、取得预售资格到开盘、挑选合适的房源、下定金，从现实的情况看，大致10天左右。
（3）问清楚，自己是否具备购房资格
有的地方出台了限购政策，一定要将政策的规定了解清楚。

02
算好房款支付方式

为了便于说明，下面给出一个案例。
2019年，小张和小王夫妻俩生育了二胎。夫妻目前所住的这套房子建筑面积为88平方米，有了小宝后，夫妻俩决定再购买一套面积更大一点的房子。
经过在市场跑盘，夫妻俩终于看中了一个大型楼盘中的一套建筑面积为130平米的房子。
售楼小姐告诉夫妻俩：打完折以后，该套住房售价为119.6万元，单价为9200元/平方米。
夫妻俩盘算了一下房款的支付方式：先支付47.84万元，即40%的房款，余下通过公积金和商业贷款支付。
经事后了解，夫妻俩对房款的支付方式是这样打算的：
（1）当地公积金中心有规定，如第一套房已用过公积金贷款，贷款必须已全部还清，且第二套住房的首付款比例不得低于房屋总价的40%；
（2）夫妻俩均在机关事业单位上班，都有公积金，按照政策规定，公积金贷款的最高上限35万元；
（3）公积金贷款年利率为3.25%，商业贷款的年利率为基准利率4.9%上浮15%即5.635%，夫妻每月公积金收入合计4800元。经测算，贷款期限为10年，公积金每月需偿还3420元，商贷每月偿还3931元，合计7351元。
夫妻俩认为，此预算在承受范围内。
从上例可知，事先把房款的支付方式计算好，看是否在自己力所能及的范围内，非常重要；同时，为下一步签订正式合同时，便于及时确定支付方式。
（4）对银行贷款审批条件的了解
银行对贷款审批主要集中在收入证明、银行流水和征信报告。
一般情况下，如果夫妻收入低于月供支出的50%，银行可能会认为有风险；
银行一般会要求申请贷款的客户打印银行流水的时间长度为半年；
征信报告非常重要，如果征信有问题，贷款很难获得银行的批准。因此，在没有缴纳定金之前，先把征信报告打印出来，看看有没有不良记录。

03
签定合同，交付首付款

（1）查看了预售许可证，对想购买的房屋有了非常详细的咨询，交了订金，对银行的贷款审批有了大致了解，测算了房款支付方式，这个时候，就可以与开发商签定正式合同了。
（2）合同中约定的房款支付方式，前面已经进行了测算，按照预先计算好的方式进行填写就行了。
（3）合同签定以后，就开始交首付款。

04
签定贷款合同和抵押合同

（1）签定了预售合同，交了首付款，开发商就会整理好材料提交给银行，等待银行的通知，办理公积金和商业贷款手续。一般情况下，这中间相隔1个月左右。这段时间，开发商需将批量的材料进行整理，银行要审查材料，看是否满足贷款条件。
（2）在办理贷款手续时，选择哪家银行作为贷款机构，可以参照之前打印银行流水的那家银行，因为，家庭收入和支出的主卡可能就是银行流水的银行卡，下次偿还月供时，能保证有足够的收入冲抵商贷的月供。

05
等银行放款通知，开始月供

比较顺利的情况下，商业贷款的发放要比公积金贷款提前20天左右，整个贷款时间基本在30—45天左右就可以完成。
贷款审批下来后，银行会确定一个扣款日，这个扣款日就是客户开始月供的时间。

06
结语

交付订金之前，最好先了解清楚房源的具体情况，比如户型、朝向、楼层、面积等；
如果中意了，就查看预售证，再交付订金；
后续的事情就按照想好的房款支付方式、银行贷款审批条件、签定合同、交首付款、办理公积金和商业贷款手续的流程就行了。
文章来源：江南文蕴的世界

编辑者：zzfcw1

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